إدارة صندوق الاستثمار العقاري
صناديق الاستثمار العقارية تعتبر من أهم الأدوات الاستثمارية المتاحة للمستثمرين في المملكة العربية السعودية، حيث بات قطاع الاستثمار العقاري من القطاعات الاستثمارية الحيوية في المملكة حالياً، ويحظى باهتمام كبير من المستثمرين لكونه يتمتع بالعديد من المزايا مقارنة بالاستثمارات الأخرى، ولهذا نجد العديد من المستثمرين في المملكة العربية السعودية يهتمون بالاستثمار في هذه الصناديق التي توفر لهم فرصة أكبر لعوائد مجزية وذات دخل مضمون، ولأهمية هذا النوع من الاستثمارات سوف نركز حديثنا في هذا المقال عن ماهية صناديق الاستثمار العقاري وكيفية إدارتها في المملكة، بما يمكن المستثمرين الاستفادة منها بأكبر قدر ممكن، وذلك وفقاً لما جاء في لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن مجلس هيئة السوق المالية وفق أحدث تعديل لها برقم (2-22-2022) وبتاريخ 12/7/1442هـ.
المقصود بصندوق الاستثمار العقاري
إن صندوق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية هو عبارة عن برنامج استثمار عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة، كما يعرف أيضاً صندوق الاستثمار العقاري المتداول بأنه صندوق استثمار عقاري تتداول وحداته في السوق الرئيسية أو السوق الموازية، ويتمثل هدفه الاستثماري الرئيس في الاستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً، قابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري، وتوزع نسبة محددة من صافي أرباح الصندوق نقداً على مالكي الوحدات في هذا الصندوق خلال فترة عمله، وذلك بشكل سنوي بحد أدنى.
والجدير بالإشارة بخصوص أنواع صناديق الاستثمار العقاري وأغراضها، حيث يوجد صناديق الاستثمار العقاري من النوع المقفل، وتعمل وفقاً للأغراض الآتية:
- التطوير الأولي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام، ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراضي سكنية، أو تجارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
- التطوير الإنشائي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
- التطوير الأولي أو الإنشائي بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.
- تملك عقارات مطورة تطويراً إنشائياً بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.
- الاستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً، قابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري.
ويجوز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى من الصناديق بعد توافر ما تراه هيئة السوق المالية من شروط ومتطلبات.
التزامات مدير صندوق الاستثمار العقاري
يجب في البداية على مدير الصندوق أن يعمل لمصلحة مالكي الوحدات بموجب أحكام لائحة صناديق الاستثمار العقاري ولائحة مؤسسات السوق المالية وشروط وأحكام الصندوق، حيث أنه يقع على عاتق مدير الصندوق الالتزام بجميع المبادئ والواجبات التي نصت عليها لائحة مؤسسات السوق المالية بما في ذلك واجب الأمانة تجاه مالكي الوحدات الذي يتضمن العمل بما يحقق مصالحهم وبدل الحرص المعقول.
قد يهمك قراءة: واجبات مدير صندوق الإستثمار العقاري
كما يجب أن تكون جميع إفصاحات مدير الصندوق كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة، ويتولى إدارة الصندوق مدير محفظة استثمارية يعمل لدى مدير الصندوق، ويجب أن يكون شخصاً مسجلاً لدى الهيئة بموجب أحكام لائحة مؤسسات السوق المالية.
هذا ويعد من إلتزامات مدير الصندوق الآتي بيانه:
- وضع إجراءات اتخاذ القرارات الواجب اتباعها لتنفيذ الجوانب الفنية والإدارية لمشاريع الصندوق وأعماله.
- الالتزام بجميع الأنظمة واللوائح والتعليمات السارية في المملكة ذات العلاقة بعمل الصندوق.
- تطبيق برنامج مراقبة المطابقة والالتزام لكل صندوق استثمار عقاري يديره، وأن يزود الهيئة بنتائج التطبيق عند طلبها.
- وضع السياسات والإجراءات لرصد المخاطر التي تؤثر في استثمارات الصندوق، وضمان سرعة التعامل معها، على أن تتضمن تلك السياسات والإجراءات القيام بعملية تقييم المخاطر بشكل سنوي على الأقل.
- التعاون مع جميع الأشخاص المعنيين بأداء مهام للصندوق بما في ذلك أمين الحفظ ومراجع الحسابات، وتزويدهم بجميع ما يلزم لأداء واجباتهم ومهامهم.
- إعداد تقرير سنوي يتضمن تقييماً لأداء وجودة الخدمات المقدمة من الأطراف المعنية بتقديم الخدمات الجوهرية للصندوق بمن في ذلك أمين الحفظ والمطور ومدير الأملاك حسبما ينطبق، ويجب أن يقدم مدير الصندوق التقرير إلى مجلس إدارة الصندوق.
- إدارة أصول الصندوق بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقاً لشروط وأحكام الصندوق.
- التأكد من نظامية وسلامة العقود التي تبرم لمصلحة الصندوق.
- يعد مدير الصندوق مسؤولاً عن الالتزام بأحكام لائحة صناديق الاستثمار العقاري، سواء أدي مسؤولياته وواجباته بشكل مباشر أم كلف بها جهة خارجية بموجب أحكام هذه اللائحة ولائحة مؤسسات السوق المالية، ويُعد مدير الصندوق مسؤولاً تجاه مالكي الوحدات عن خسائر الصندوق الناجمة عن احتياله أو إهماله أو سوء تصرفه أو تقصيره المتعمد.
- الإلتزام عند التقدم بطلبات الموافقة أو الإشعارات للهيئة، إن كان التغيير يتطلب أطراف غير مدير الصندوق، أخذ موافقتهم قبل إرسال طلب الموافقة أو الإشعار مع ضرورة الإشارة إلى ذلك في محتوى الخطاب.
- التقيد بالشروط والأحكام الخاصة بالصندوق.
- إعداد تقرير سنوي يتضمن جميع الشكاوى والإجراءات المتخذة حيالها، ويجب أن يقدّم مدير الصندوق التقرير إلى مجلس إدارة الصندوق.
- الالتزام بما ورد في التعليمات الخاصة بإعلانات الصناديق الاستثمارية.
هذا ومن جانب أخر يجب على مدير الصندوق أن يحتفظ بدفاتر وسجلات جميع الصناديق التي يديرها، و أن يحتفظ في جميع الأوقات بسجل لجميع الوحدات الصادرة والملغاة، ويسجل محدث يوضح رصيد الوحدات القائمة لكل صندوق من صناديق الاستثمار العقاري التي يديرها، كما يجب عليه أيضاً الاحتفاظ بجميع الدفاتر والسجلات مدة عشر سنوات مالم تحدد الهيئة خلاف ذلك، وفي حال وجود دعوى قضائية أو مطالبة (بما في ذلك أي دعوى قائمة أو مهدد بإقامتها) أو أي إجراءات تحقيق قائمة تتعلق بتلك الدفاتر والسجلات، يجب على مدير الصندوق أن يحتفظ بتلك الدفاتر والسجلات مدة أطول وذلك إلى حين انتهاء تلك الدعوى القضائية أو المطالبة أو إجراءات التحقيق القائمة.
ضوابط التكليف من قبل مدير صندوق الاستثمار العقاري
يجوز لمدير الصندوق تكليف طرف ثالث أو أكثر أو أي من تابعيه بالعمل مديراً للصندوق من الباطن لأي صندوق استثمار عقاري يديره مدير الصندوق، ويدفع مدير الصندوق أتعاب ومصاريف أي مدير للصندوق من الباطن من موارده الخاصة، ويجب أن يكون مدير الصندوق من الباطن المكلف، مؤسسة سوق مالية مرخصاً لها في ممارسة نشاط إدارة الاستثمارات وتشغيل الصناديق، ويجب أن يكلف بموجب عقد مكتوب، كما يجوز تكليف مدير صندوق من الباطن خارج المملكة بإدارة استثمارات الصندوق الخارجية على أن يكون مؤسساً ومرخصاً له وخاضعاً لإشراف جهة رقابية وفق معايير ومتطلبات تنظيمية مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة، ويجب أن يكلف بموجب عقد مكتوب.
قد يهمك قراءة: الاستثمار في الأوراق المالية والتنظيم القانوني لها
وللهيئة وفقاً لتقديرها المحض تقييم ما إذا كانت المعايير والمتطلبات التنظيمية المطبقة على مدير الصندوق من الباطن المكلف الذي يعمل خارج المملكة مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة، ويجوز لمدير الصندوق تكليف طرف ثالث أو أكثر أو أي من تابعيه بالعمل موزعاً لوحدات أي صندوق استثمار عقاري يديره مدير الصندوق، ويدفع مدير الصندوق أتعاب ومصاريف الموزع من موارده الخاصة، وأيضاً يجب أن يكون الموزع المكلف في المملكة، من إحدى الفئات التالية:
- مؤسسة سوق مالية مرخصاً لها في ممارسة نشاط التعامل.
- مؤسسة سوق مالية مرخصاً لها في ممارسة نشاط تقديم المشورة.
- بنكاً محلياً.
و يجب أن يكون تكليف طرف ثالث أو أكثر أو أي من تابعيه بالعمل موزعاً لوحدات أي صندوق استثمار عقاري يديره مدير الصندوق بموجب عقد مكتوب، وفي حال كان الموزع المكلف بنكاً محلياً، فيجب أن يتضمن الضوابط الآتية بحد أدنى:
- أن توزع وحدات صناديق الاستثمار العقاري المطروحة طرحاً عاماً من خلال الموقع الإلكتروني للموزع فقط.
- أن يتيح الموقع الإلكتروني للموزع المكلف إمكانية تعبئة وتوقيع المستندات اللازمة، ومنها ما يلي:
أ- اتفاقية فتح الحساب الاستثماري الخاصة بمدير الصندوق.
ب- نموذج "معرفة العميل" الوارد في لائحة مؤسسات السوق المالية.
ج- نموذج الاشتراك الخاص بالصندوق، والشروط والأحكام الخاصة بالصندوق الذي يرغب في الاشتراك فيه.
وأيضاً في حال تكليف مدير الصندوق الموزع طرف ثالث أو أكثر أو أي من تابعيه بالعمل موزعاً لوحدات أي صندوق استثمار عقاري، يُعد مدير الصندوق مسؤولاً عن الالتزام بالنظام ولوائحه التنفيذية ونظام مكافحة غسل الأموال ولائحته التنفيذية، ويجوز له الاعتماد على الموزع المكلف في اتخاذ تدابير العناية الواجبة تجاه العميل وفقاً للأحكام ذات العلاقة الواردة في نظام مكافحة غسل الأموال ولائحته التنفيذية.
كذلك يجوز لمدير الصندوق تكليف طرف ثالث أو أكثر بالقيام بعمليات الصندوق بما في ذلك الخدمات الإدارية للصندوق، ويجب أن يكون الطرف الثالث المكلف، مؤسسة سوق مالية مرخصاً لها في ممارسة نشاط إدارة الاستثمارات وتشغيل الصناديق، ويجب أن يكلف بموجب عقد مكتوب.
ويجوز تكليف طرف ثالث أو أكثر بالقيام بعمليات الصندوق خارج المملكة فيما يتعلق باستثمارات الصندوق الخارجية، على أن يكون مؤسساً ومرخصاً له وخاضعاً لإشراف جهة رقابية وفق معايير ومتطلبات تنظيمية مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة، ويجب أن يكلف بموجب عقد مكتوب.
قد يهمك قراءة: التعليمات الخاصة بصناديق استثمار التمويل المباشر السعودي
وللهيئة وفقاً لتقديرها المحض تقييم ما إذا كانت المعايير والمتطلبات التنظيمية المطبقة على الطرف الثالث المكلف بالقيام بعمليات الصندوق الذي يعمل خارج المملكة مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة.
ضوابط عزل مدير صندوق الاستثمار العقاري واستبداله
يجوز لهيئة السوق المالية عزل مدير الصندوق فيما يتعلق بصندوق استثمار عقاري محدد واتخاذ أي إجراء تراه مناسباً لتعيين مدير صندوق بديل لذلك الصندوق أو اتخاذ أي تدبير آخر تراه مناسباً، وذلك في حال وقوع أي من الحالات الآتية:
- توقف مدير الصندوق عن ممارسة نشاط إدارة الاستثمارات وتشغيل الصناديق دون إشعار الهيئة بذلك بموجب لائحة مؤسسات السوق المالية.
- إلغاء ترخيص مدير الصندوق في ممارسة نشاط إدارة الاستثمارات وتشغيل الصناديق أو سحبه أو تعليقه من قبل الهيئة.
- تقديم طلب إلى الهيئة من مدير الصندوق لإلغاء ترخيصه في ممارسة نشاط إدارة الاستثمارات وتشغيل الصناديق.
- إذا رأت الهيئة أن مدير الصندوق قد أخل بشكل تراه الهيئة جوهرياً بالالتزام بالنظام أو لوائحه التنفيذية.
- وفاة مدير المحفظة الاستثمارية الذي يدير أصول صندوق الاستثمار العقاري أو عجزه أو استقالته مع عدم وجود شخص آخر مسجل لدى مدير الصندوق قادر على إدارة أصول صندوق الاستثمار العقاري أو أصول الصناديق التي يديرها مدير المحفظة الاستثمارية، و يجب على مدير الصندوق إشعار الهيئة بأي من تلك الحالات خلال يومين من تاريخ حدوثها.
- صدور قرار خاص للصندوق من مالكي وحدات الصندوق المغلق يطلبون فيه من الهيئة عزل مدير الصندوق.
- أي حالة أخرى ترى الهيئة بناءً على أسس معقولة أنها ذات أهمية جوهرية.
كما إنه عند عزل مدير الصندوق توجه الهيئة مدير الصندوق المعزول للدعوة لاجتماع مالكي الوحدات خلال 15يوم من تاريخ صدور قرار الهيئة بالعزل، وذلك لتعيين أمين الحفظ أو جهة أخرى، من خلال قرار صندوق عادي للبحث والتفاوض مع مدير صندوق بديل وتحديد المدة المحددة للبحث والتفاوض.
كما إن عند عزل مدير الصندوق وفقاً للحالة صدور قرار خاص للصندوق من مالكي وحدات الصندوق المغلق يطلبون فيه من الهيئة عزل مدير الصندوق، يجب عليه استصدار قرار صندوق عادي في نفس الاجتماع الذي تم فيه تصويت مالكي الوحدات على طلب عزل مدير الصندوق، وذلك لتعيين أمين الحفظ أو جهة أخرى للبحث والتفاوض مع مدير صندوق بديل وتحديد المدة المحددة للبحث والتفاوض.
أيضاً يجب على مدير الصندوق التعاون وتزويد أمين الحفظ أو الجهة المعينة المخولة بالبحث والتفاوض بأي مستندات تُطلب منه لغرض تعيين مدير صندوق بديل وذلك خلال ۱۰ أيام من تاريخ الطلب، ويجب على كلا الطرفين الحفاظ على سرية المعلومات، وكذلك يجب على مدير الصندوق، عند موافقة مدير الصندوق البديل على إدارة الصندوق وتحويل إدارة الصندوق إليه أن يرسل موافقة مدير الصندوق البديل الكتابية إلى الهيئة فور تسلمها.
وإذا مارست الهيئة أياً من صلاحياتها بخصوص عزل مدير الصندوق، فيتعين على مدير الصندوق التعاون بشكل كامل من أجل المساعدة على تسهيل النقل السلس للمسؤوليات إلى مدير الصندوق البديل وذلك خلال الـ (٦٠) يوماً الأولى من تعيين مدير الصندوق البديل، ويجب على مدير الصندوق المعزول أن ينقل، حيثما كان ذلك ضرورياً ومناسباً ووفقاً لتقدير الهيئة المحض، إلى مدير الصندوق البديل جميع العقود المرتبطة بصندوق الاستثمار العقاري ذي العلاقة.
هذا بالإضافة إلى أنه يحق لمالكي الوحدات طلب تصفية الصندوق من خلال قرار خاص للصندوق إن لم يُعين مدير صندوق بديل خلال المدة المحددة للبحث والتفاوض.
وتجدر الإشارة أيضاً إلى أنه إذا عُزل مدير الصندوق فيجب أن يتوقف عن اتخاذ أي قرارات استثمارية تخص الصندوق ذا العلاقة بمجرد تعيين مدير الصندوق البديل أو في أي وقت سابق تحدده الهيئة.
ضوابط إعداد القوائم المالية لصندوق الاستثمار العقاري
يجب أن تُعد القوائم المالية للصندوق باللغة العربية، وبشكل نصف سنوي على الأقل، وتُفحص وفقاً لمعايير المحاسبة المعتمدة من الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، ويجوز إعداد نسخ إضافية بلغات أخرى، وفي حال وجود أي تعارض بين تلك النسخ يؤخذ بالنص العربي، كما يجب مراجعة القوائم المالية السنوية للصندوق وفقاً لمعايير المحاسبة المعتمدة من الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، كذلك يجب على مراجع الحسابات من خلال مراجعته للقوائم المالية السنوية للصندوق، وبناء على ما يقدم إليه من معلومات أن يُضمن في تقريره ما قد يتبين له من مخالفات لأحكام لائحة صناديق الاستثمار العقاري أو شروط وأحكام الصندوق.
قد يهمك قراءة: التصرفات العقارية والضريبة العقارية
حالات تعارض المصالح والإفصاح عنها في صندوق الاستثمار العقاري
لا يجوز لمدير الصندوق أو أي من تابعيه التصرف كأصيل لحسابه الخاص عند التعامل مع الصناديق التي يديرها، ويجب على مدير الصندوق التعامل مع حالات تعارض المصالح وفق أحكام لائحة مؤسسات السوق.
هذا وما لم يفصح مدير الصندوق أو مدير الصندوق من الباطن بشكل سابق حيثما أمكن ذلك أو بشكل فوري عن تعارض المصالح لمجلس إدارة الصندوق ذي العلاقة، ويحصل على موافقته أو مصادقته على هذا التصرف، لا يجوز لمدير الصندوق أو لمدير الصندوق من الباطن ممارسة أي عمل ينطوي على:
- أي تعارض جوهري بين مصالح مدير الصندوق أو مصالح مدير الصندوق من الباطن ومصالح أي صندوق استثمار يديره.
- أي تعارض بين مصالح أي صندوق استثمار يديره ومصالح صندوق استثمار آخر يديره أو حساب عميل آخر.
كما يجب على مدير الصندوق ومدير الصندوق من الباطن ضمان عدم ممارسة أي من تابعيهم لأي عمل ينطوي على تعارض للمصالح، وأيضاً يجب على مدير الصندوق الإفصاح عن تعارض المصالح الموافق أو المصادق عليه من قبل مجلس إدارة الصندوق ذي العلاقة بشكل فوري في الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق، والموقع الإلكتروني للسوق أو أي موقع آخر متاح للجمهور بحسب الضوابط التي تحددها الهيئة (حيثما ينطبق) وفي تقارير الصندوق التي يُعدها مدير الصندوق لمالكي الوحدات.
ضوابط ترتيبات العمولة الخاصة بمدير صندوق الاستثمار العقاري
تخضع أي ترتيبات عمولة خاصة يبرمها مدير الصندوق للائحة مؤسسات السوق المالية، ويجب الإفصاح عنها في شروط وأحكام الصندوق، كما يجب أن تكون السلع والخدمات التي يحصل عليها مدير الصندوق بموجب ترتيبات العمولة الخاصة محصورة في السلع والخدمات المتعلقة بتنفيذ صفقات نيابةً عن صندوق الاستثمار العقاري ذي العلاقة أو بتقديم أبحاث لمصلحة صندوق الاستثمار العقاري ذي العلاقة، ويُحظر على مدير الصندوق الحصول على مبالغ نقدية مباشرة بموجب عمولة خاصة أو أي ترتيب آخر.
متطلبات المراجعة في صندوق الاستثمار العقاري
حيث أنه على مدير الصندوق تعيين مراجع حسابات قبل تأسيس الصندوق للقيام بعملية المراجعة، ويجب أن يكون مراجع الحسابات للصندوق مسجلاً لدى الهيئة وفقاً لقواعد تسجيل مراجعي حسابات المنشآت الخاضعة لإشراف الهيئة ومستقلاً عن مدير الصندوق وفقاً لمعيار الاستقلالية المحدد في نظام المحاسبين القانونيين ولائحته التنفيذية.
وإذا مضى على تأسيس الصندوق مدة تزيد على ۹ أشهر قبل نهاية سنته المالية، فيجب في هذه الحالة القيام بعملية المراجعة بنهاية السنة المالية الأولى، أما إذا مضى على تأسيس الصندوق مدة ۹ أشهر أو أقل قبل نهاية سنته المالية، فيجوز في هذه الحالة القيام بعملية المراجعة في نهاية السنة المالية التي تليها، ويجب الحصول على موافقة مجلس إدارة الصندوق على تعيين أي مراجع حسابات بديل أو تغييره.
وأيضاً يجب على مجلس إدارة الصندوق أن يرفض تعيين مراجع الحسابات أو أن يوجه مدير الصندوق بتغيير مراجع الحسابات المعين في أي من الحالات الآتية:
- وجود ادعاءات قائمة وجوهرية حول سوء السلوك المهني لمراجع الحسابات تتعلق بتأدية مهامه.
- إذا لم يعد مراجع الحسابات للصندوق مستقلاً.
- إذا لم يعد مراجع الحسابات للصندوق مسجلاً لدى الهيئة.
- إذا قرر مجلس إدارة الصندوق أن مراجع الحسابات لا يملك المؤهلات والخبرات الكافية لتأدية مهام المراجعة بشكل مُرض.
- إذا طلبت الهيئة وفقاً لتقديرها المحض تغيير مراجع الحسابات المعين.
هذا ويحدد مدير الصندوق أتعاب مراجع الحسابات بموافقة مجلس إدارة الصندوق.
مقابل الخدمات والعمولات وأتعاب إدارة صندوق الاستثمار العقاري
يجب على مدير الصندوق الإفصاح في شروط وأحكام الصندوق عن أي مقابل خدمات، أو عمولات أو أتعاب يتقاضاها، أو تتقاضها جهات أخرى، ويجب أن تُحدد شروط وأحكام الصندوق جميع الرسوم والأتعاب ومقابل الخدمات سواء أكانت مستحقة على مالكي الوحدات أم أصول الصندوق، وللهيئة فرض حد أعلى لأي مقابل خدمات أو عمولات أو أتعاب يفرضها مدير الصندوق.
ضوابط اجتماعات مالكي وحدات صندوق الاستثمار العقاري
يجوز لمدير الصندوق الدعوة لعقد اجتماع لمالكي الوحدات بمبادرة منه، على أن لا يتعارض موضوع الدعوة مع مسؤوليات مدير الصندوق وواجباته بموجب أحكام هذه اللائحة، كما يجب على مدير الصندوق الدعوة لاجتماع مالكي الوحدات خلال ۱۰ أيام من تسلم طلب كتابي من أمين الحفظ، ويجب على مدير الصندوق الدعوة لاجتماع مالكي الوحدات خلال ١٠ أيام من تسلم طلب كتابي من مالك أو أكثر من مالكي الوحدات الذين يملكون مجتمعين أو منفردين ۲٥% على الأقل من قيمة وحدات الصندوق، وأيضاً يجب على مدير الصندوق أن ينص على ذلك في شروط وأحكام الصندوق.
وتكون الدعوة لاجتماع مالكي الوحدات بالإعلان عن ذلك في الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق وأي موقع آخر متاح للجمهور بحسب الضوابط التي تحددها الهيئة، وبإرسال إشعار كتابي إلى جميع مالكي الوحدات وأمين الحفظ قبل ۱۰ أيام على الأقل من الاجتماع وبمدة لا تزيد على ۲۱ يوماً قبل الاجتماع، ويجب أن يحدد الإعلان والاشعار تاريخ الاجتماع ومكانه ووقته وجدول الأعمال الخاص به والقرارات المقترحة، ويجب على مدير الصندوق إرسال نسخة منه إلى الهيئة.
وأيضاً يجب على مدير الصندوق عند إعداد جدول أعمال اجتماع مالكي الوحدات أن يأخذ في الاعتبار الموضوعات التي يرغب مالكي الوحدات في إدراجها، ويحق لمالكي الوحدات الذين يملكون 10% على الأقل من قيمة وحدات الصندوق إضافة موضوع أو أكثر إلى جدول أعمال اجتماع مالكي الوحدات، شريطة أن لا يتداخل الموضوع المقترح مع مسؤوليات مدير الصندوق وواجباته بموجب أحكام هذه اللائحة.
هذا ويجوز لمدير الصندوق تعديل جدول أعمال اجتماع مالكي الوحدات خلال فترة الإعلان، على أن يعلن ذلك في موقعه الإلكتروني وأي موقع آخر متاح للجمهور بحسب الضوابط التي تحددها الهيئة، وبإرسال إشعار كتابي إلى جميع مالكي الوحدات وأمين الحفظ قبل عشرة أيام على الأقل من الاجتماع وبمدة لا تزيد على ٢١ يوماً قبل الاجتماع، و في حال موافقة مالكي الوحدات على أي من القرارات المقترحة في اجتماع مالكي الوحدات، واستلزم ذلك تعديل شروط وأحكام الصندوق، فعلى مدير الصندوق تعديل هذه الشروط والأحكام وفقاً للقرار الموافق عليه.
كما إنه لا يكون اجتماع مالكي الوحدات صحيحاً إلا إذا حضره عدد من مالكي الوحدات يملكون مجتمعين ۲٥% على الأقل من قيمة وحدات الصندوق ما لم تحدد شروط وأحكام الصندوق نسبة أعلى، وإذا لم يُستوف النصاب السابق بيانه ، فيجب على مدير الصندوق الدعوة لاجتماع ثان بالإعلان عن ذلك في موقعه الإلكتروني وأي موقع آخر متاح للجمهور بحسب الضوابط التي تحددها الهيئة وبإرسال إشعار كتابي إلى جميع مالكي الوحدات وأمين الحفظ قبل موعد الاجتماع الثاني بمدة لا تقل عن ٥ أيام ، ويُعد الاجتماع الثاني صحيحاً أياً كانت نسبة الوحدات الممثلة في الاجتماع.
قد يهمك قراءة: ما هي الصناديق العائلية؟
وكذلك يجوز لكل مالك وحدات تعيين وكيل له لتمثيله في اجتماع مالكي الوحدات، ويجوز لكل مالك وحدات الإدلاء بصوت واحد في اجتماع مالكي الوحدات عن كل وحدة يمتلكها وقت الاجتماع، ولا يجوز لمالك الوحدات الكبير التصويت في اجتماع مالكي الوحدات على القرار الذي يتعلق بالاستحواذ على أصول عقارية تعود ملكيتها أو منفعتها إليه.
ويجوز عقد اجتماعات مالكي الوحدات والمشاركة في مداولاتها والتصويت على قراراتها بواسطة وسائل التقنية الحديثة وفقاً للضوابط التي تضعها الهيئة، كما يكون القرار نافذاً بموافقة مالكي الوحدات الذين تمثل نسبة ملكيتهم أكثر من 50% أو أكثر من ۷٥% (حيثما ينطبق) من مجموع الوحدات الحاضر ملاكها في اجتماع مالكي الوحدات سواء أكان حضورهم شخصياً أم وكالة أم بواسطة وسائل التقنية الحديثة.
هذا ويُستثنى الصندوق المتداول من متطلب إرسال الإشعار الكتابي إلى جميع مالكي الوحدات، على أن يكون الإعلان عن ذلك في الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق والموقع الإلكتروني للسوق.
